Oplatí sa kúpiť byt teraz? Hypotéky menia realitný trh

Kúpa bytu patrí dnes medzi najťažšie finančné rozhodnutia. Realitný trh je neistý, úroky na hypotékach po krátkom poklese opäť rastú a mnohí Slováci premýšľajú, či kúpiť nehnuteľnosť teraz alebo radšej ešte počkať

Situáciu navyše komplikujú aj geopolitické udalosti. Napätie na Blízkom východe sa zatiaľ najviac podpisuje pod rast cien energií, no jeho dôsledky sa postupne prenášajú aj na realitný trh. Napriek tomu, že inflácia na Slovensku v marci klesla na 3,5 % a Európska centrálna banka zatiaľ nemení svoju politiku, financovanie bývania začína byť opäť drahšie.

Úrokové sadzby sa po krátkom poklese opäť zvýšili. Pri trojročnej fixácii sa dnes pohybujú približne medzi 3,4 až 3,8 %, pričom ešte začiatkom roka smerovali bližšie k hranici troch percent. Banky reagujú najmä na rast dlhodobých úrokových sadzieb a výnosov zo štátnych dlhopisov, ktoré stúpajú v očakávaní vyššej inflácie. Tú môže opäť podporiť zdražovanie ropy a plynu. Pre kupujúcich to má reálne dôsledky. Niektorí už nemusia dosiahnuť na potrebnú výšku hypotéky a časť financovania musia riešiť z vlastných úspor.

Ani rastúce hypotéky zatiaľ ceny bytov výraznejšie neochladili. Podľa realitného barometra ceny nehnuteľností v marci medzimesačne stúpli o 0,8 % a medziročne až o 11 %. Trh tak naďalej ukazuje, že dopyt po bývaní zostáva silný aj napriek drahšiemu financovaniu.

Časť záujemcov však reaguje opačne a snaží sa vybaviť hypotéku čo najskôr, kým sú podmienky ešte relatívne priaznivé. Predávajúci pritom svoje cenové očakávania zatiaľ výraznejšie nemenia. Aj preto zostávajú niektoré nehnuteľnosti na trhu dlhšie, najmä ak sú nadhodnotené.

To, čo sa bude diať ďalej, bude závisieť najmä od vývoja situácie vo svete. Odborníci momentálne hovoria o troch základných scenároch vývoja realitného trhu:

1. Rýchle upokojenie situácie

Ak by sa geopolitické napätie zmiernilo, ceny nehnuteľností by mohli do konca roka vzrásť približne o 9 %. Úrokové sadzby hypoték by v takom prípade stúpli len mierne, približne k úrovni 3,5 %.

2. „Zamrznutý“ konflikt

V prípade dlhodobej neistoty by ceny bytov mohli rásť približne o 7 %. Hypotekárne úroky by sa podľa odhadov pohybovali medzi 3,8 až 4 %.

3. Zhoršenie situácie

Ak by sa konflikt ďalej vyostril, rast cien nehnuteľností by sa pravdepodobne spomalil približne na 4 %. Úrokové sadzby by zároveň mohli stúpnuť až k hranici 4,3 %.

Ani v najhoršom scenári však odborníci nepredpokladajú výrazný pokles cien nehnuteľností. Očakáva sa skôr spomalenie rastu alebo stagnácia trhu. Dôvodom je najmä pretrvávajúci silný dopyt a obmedzená ponuka bytov. Ukázal to už aj rok 2023, keď samotný rast hypotekárnych úrokov nestačil na výraznejšie zlacnenie nehnuteľností.

Pri horšom vývoji by sa však mohla zhoršiť celková ekonomická situácia. Rizikom je vyššia nezamestnanosť, rast inflácie – potenciálne až k dvojciferným hodnotám – väčšia neistota domácností aj slabší záujem o hypotéky. Ani v takom prípade však odborníci neočakávajú výrazný pokles cien nehnuteľností. Pravdepodobnejšia je stagnácia trhu alebo len veľmi mierny rast cien.

Kombinácia vysokých cien nehnuteľností a rastúcich úrokových sadzieb znamená jediné – dostupnosť bývania sa nezlepšuje, práve naopak. Odborníci preto upozorňujú, že riešením je najmä zvýšenie ponuky. Pomôcť by mohla intenzívnejšia výstavba, rozvoj nájomného bývania či lepšie podmienky pre kupujúcich.

Do hry pritom vstupuje aj Národná banka Slovenska, ktorá pripravuje opatrenia na zjednodušenie financovania prvej nehnuteľnosti. Ani tie však podľa odborníkov samy osebe problém nevyriešia.

Realita je taká, že realitný trh vstupuje do obdobia zvýšenej neistoty. Ďalší vývoj bude závisieť nielen od ekonomiky, ale aj od geopolitickej situácie vo svete. Ak dnes rozmýšľate nad kúpou nehnuteľnosti, rozhodnutie už nie je o snahe „trafiť ideálny moment“. Dôležitejšie je, či vám kúpa dáva zmysel z dlhodobého hľadiska. Na výrazný pokles cien totiž zatiaľ nič nenasvedčuje.